SNS

Beantwoord

The "SNS regels vaste rente omzetten naar variabele rente" quiz...

  • 30 oktober 2015
  • 16 Reacties
  • 1271 Keer bekeken


Wie kan mij uitleggen wat hier nou precies staat en hoe het toegepast kan, en/of dient te worden?



De hierna omschreven volgende 2 variaties werden door de SNS hypotheek adviseur uitgelegd als: ''De enige 2 regels van de SNS mbt je vaste rente om te laten zetten naar variabele rente''. De 1e keer over de telefoon op 25 september 2015 om 12:15 uur:
- De waarde van mijn woning dient na taxatie in de huidige staat minimaal 2x zoveel waard te zijn dan mijn huidige hypotheek.
Waarbij hij aan de hand van de volgende berekening: 2 x €171.500,00 = €343.000,00. Concludeerde dat deze waardestijging in de huidige staat niet aannemelijk zou zijn.
- Waarna mijn huidige inkomen wederom volgens de NHG norm getoetst dient te worden en alleen bij een positieve uitkomst en in combinatie met de SNS regel hierboven. Er pas over kan worden gegaan tot het oversluiten van mijn resterende rentevaste periode van 2,5 jaar naar de huidige variabele hypotheekrente.

Nadat ik aan hem vroeg waar op de SNS site ik deze regel kon vinden. En of dit echt alleen specifieke SNS regels zijn of dat ze vanuit de AFM komen oid.
Zei hij dat het echt specifieke SNS regels zijn, maar dat hij niet zo 1, 2, 3 zou weten waar op de SNS site ze zouden moeten staan. Verder zou het een aanzienlijke lange tijd gaan duren om dit uit te zoeken.

Gelijk na het telefoon gesprek heb ik "rentevormen" bij de zoekfunctie ingetypt op de SNS site. En onderaan het tabblad bij: "variabele rente" vond ik binnen 30 seconden de SNS regels mbt: "Regels vaste rente omzetten naar variabele rente". Zoals te zien op mijn bijgevoegde snapshot.
Vervolgens ontvang ik 40 minuten later eindelijk zijn e-mail(2 dagen te laat), die hij op onze afspraak in de SNS winkel van 9 dagen daarvoor toegezegd had binnen 7 dagen te mailen. Met de volgende uitleg:
- Tot slot gaf u aan geïnteresseerd te zijn in een variabele hypotheekrente. Deze rentevorm kan ik u alleen aanbieden als u de hypotheek op uw huidige inkomen kunt dragen en als de hypotheek minder is dan 50% van de waarde van uw woning. Aangezien dit niet het geval is, kan ik u daarom geen variabele rente aanbieden. Ik zal u zo spoedig mogelijk laten zien waar dit staat.

Tot op heden heb ik nog geen enkele update daarover van hem mogen ontvangen. En zo zijn er nog een tal van discutabele omgangsvormen vanuit de SNS bank voorgevallen die je als volgt zou kunnen omschrijven:

Dat is geen zuivere koffie


En wat schetst mijn verbazing...de volgende dag de 26e is alleen het Hypotheek gedeelte van de SNS site compleet gerestyled. En is mijn snapshot van de 25e met de enige 2 regels van de SNS mbt je vaste rente om te laten zetten naar variabele rente nergens meer op de site te vinden.
Dus nogmaals mijn vraag:

Wie kan mij uitleggen wat hiermee nou precies bedoeld word?



En om het allemaal nog even wat spannender te maken...de 1e die de verschillen vanuit de tekst van de SNS site ten opzichte van de uitleg van mijn SNS hypotheek adviseur duidelijk weet te formuleren en de bijgevoegde regels ook daadwerkelijk nu nog op de SNS site weet te vinden. Krijgt een mooie fles wijn van mij...🆒
Mvg, @.
icon

Beste antwoord door Kirsty 5 november 2015, 13:46

Hoi @ntonio,

Hierbij het antwoord van onze productmanagers:

“Als je een variabele rente wil, neem je meer risico’s dan wanneer je je rente lang vastzet. De variabele rente kan immers snel oplopen. In de tussentijd kunnen de langer vastgezette rentes, zonder dat je het merkt, al flink hoger zijn geworden. Je kunt dan geconfronteerd worden met een te hoge maandlast en in betalingsproblemen komen. Als je dan je woning moet verkopen, kun je een restschuld overhouden.

De kans op een restschuld als je je woning noodgedwongen moet verkopen, wordt beperkt door af te lossen. Maar veel klanten met een oude hypotheek kunnen tot wel 88% van de marktwaarde aflossingsvrij geleend hebben en dus maar weinig aflossen. Als dan de rente snel stijgt, lopen ze én een betaalbaarheidsrisico én een restschuldrisico. Dat willen we voorkomen.

Wanneer er meer wordt afgelost, bijvoorbeeld door volledig annuïtair te lenen zoals bij nieuwe hypotheken meestal gebeurt of door maximaal 50% aflossingsvrij te lenen en de rest af te lossen, beperk je het risico op een restschuld en dat je de maandlasten niet meer kunt opbrengen. Misschien niet meteen, maar na een paar jaar wel, zeker met de huidige lage rente. Dus als je meer risico op de betaalbaarheid (belangrijk deel rente) wil nemen, willen we graag het restschuldrisico dat zich voordoet als de maandlast niet meer opgebracht zou kunnen worden, beperken. Dus als je genoeg aflost, kun je variabele rente krijgen.

Een alternatief hiervoor is laten zien dat je met je huidige inkomen en met de huidige toetsrente van 5% een volledige annuïteitenhypotheek zou kunnen betalen. Zo worden nieuwe hypotheken ook getoetst. Je kunt dan zelf buffers opbouwen door te sparen om periodes met hoge rentes op te vangen en je hebt meer ruimte in je inkomen daarvoor. De hypotheek wordt bij rentestijgingen misschien wel duurder, maar dat kun je dan opvangen waardoor het restschuldrisico kleiner wordt.”
Bekijk origineel

16 reacties

Hoi @ntonio,

Wat een leuke quiz voor de vrijdagmiddag. Misschien wil onze productmanager wel een mooie fles wijn winnen. Zonder gekheid: ik zet je vraag door. Het is niet de bedoeling dat een uitleg op onze website meer vragen dan antwoorden oproept. Ik verplaats je vraag naar de sectie over hypotheken, dan kunnen andere leden je vraag beter vinden. Alvast een fijn weekend.
Reputatie 2
Ik lees het zo:
Bij het aflopen van de rentevaste periode krijg je de gelegenheid om voor een variabele rente te kiezen. Wil je dat dan moet je voor minimaal de helft van de marktwaarde van de woning toen je hem kocht, kiezen voor een annuïteitenhypotheek of een lineare hypotheek.
Was je woning toen € 340.000,-- waard, dan moet je dus voor minimaal € 170.000,-- een hypotheekvorm kiezen waarbij je aflost. Ervan uitgaande dat je hypotheek hoger is dan dat bedrag. Daarboven zou je nog een aflossingsvrij deel kunnen hebben. Is je hypotheek lager dan de helft van de marktwaarde dan vervalt m.i. dat criterium en zou je niet hoeven aflossen.
Ik ben benieuwd of ik de quiz hiermee win.
Badge +1
Hoi @ntonio,

Hierbij het antwoord van onze productmanagers:

“Als je een variabele rente wil, neem je meer risico’s dan wanneer je je rente lang vastzet. De variabele rente kan immers snel oplopen. In de tussentijd kunnen de langer vastgezette rentes, zonder dat je het merkt, al flink hoger zijn geworden. Je kunt dan geconfronteerd worden met een te hoge maandlast en in betalingsproblemen komen. Als je dan je woning moet verkopen, kun je een restschuld overhouden.

De kans op een restschuld als je je woning noodgedwongen moet verkopen, wordt beperkt door af te lossen. Maar veel klanten met een oude hypotheek kunnen tot wel 88% van de marktwaarde aflossingsvrij geleend hebben en dus maar weinig aflossen. Als dan de rente snel stijgt, lopen ze én een betaalbaarheidsrisico én een restschuldrisico. Dat willen we voorkomen.

Wanneer er meer wordt afgelost, bijvoorbeeld door volledig annuïtair te lenen zoals bij nieuwe hypotheken meestal gebeurt of door maximaal 50% aflossingsvrij te lenen en de rest af te lossen, beperk je het risico op een restschuld en dat je de maandlasten niet meer kunt opbrengen. Misschien niet meteen, maar na een paar jaar wel, zeker met de huidige lage rente. Dus als je meer risico op de betaalbaarheid (belangrijk deel rente) wil nemen, willen we graag het restschuldrisico dat zich voordoet als de maandlast niet meer opgebracht zou kunnen worden, beperken. Dus als je genoeg aflost, kun je variabele rente krijgen.

Een alternatief hiervoor is laten zien dat je met je huidige inkomen en met de huidige toetsrente van 5% een volledige annuïteitenhypotheek zou kunnen betalen. Zo worden nieuwe hypotheken ook getoetst. Je kunt dan zelf buffers opbouwen door te sparen om periodes met hoge rentes op te vangen en je hebt meer ruimte in je inkomen daarvoor. De hypotheek wordt bij rentestijgingen misschien wel duurder, maar dat kun je dan opvangen waardoor het restschuldrisico kleiner wordt.”
Reputatie 2
De uiteenzetting van de productmanager kan ik wel volgen. Het geeft de overwegingen weer waarom de SNS geen variabele rente aanbiedt wanneer daar naar de mening van de bank een te hoog risico in zit.
Maar wat zijn nu de regels van de bank?
Want dat was de vraag van @ntonio. En die heeft nu eigenlijk nog geen antwoord. En dat vind ik niet normaal.
Badge +1
Hoi @ntonio

Ik zie dat de uitdaging nog open staat. hier staat de tekst op de SNS web site.

Als ik de twee citaten met elkaar vergelijk:
...
Daarom hebben we regels als je je vaste rente wilt omzetten naar variabele rente:
  • Je moet je hypotheek voor minimaal de helft van de marktwaarde aflossen. Dit doe je met een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Het gaat hier om de marktwaarde van je huis toen je het kocht.
  • Los je niet af of wil je niet aflossen, dan bepaalt een SNS Adviseur opnieuw of je inkomen valt binnen de huidige normen voor het geven van een hypotheeklening.


- Tot slot gaf u aan geïnteresseerd te zijn in een variabele hypotheekrente. Deze rentevorm kan ik u alleen aanbieden als u de hypotheek op uw huidige inkomen kunt dragen en als de hypotheek minder is dan 50% van de waarde van uw woning. Aangezien dit niet het geval is, kan ik u daarom geen variabele rente aanbieden. Ik zal u zo spoedig mogelijk laten zien waar dit staat.


Ik zie de volgende verschillen. In het overzicht van de SNS worden twee voorwaarden genoemd die elkaar uitsluiten. Dus je moet aan een van beide voldoen. De SNS medewerker verbind de twee voorwaarden aan elkaar dus je zou volgens hem aan beide moeten voldoen.
Tevens neemt de adviseur als uitgangspunt voor de toetsing van 50% 'de waarde van uw woning' dit duidt op de huidige waarde. Echter in de voorwaarden die op de site van de SNS worden genoemd gaat het om de oorspronkelijke markt waarde.

We hebben hier dus een probleem. Adviseurs hebben het druk en zijn daardoor niet nauwkeurig of erger, hebben zo hun eigen regels wat het wel lastig maakt voor klanten.


P.S.
Wat me opvalt in de officiële reactie is dat er gesproken wordt over: "88% van de marktwaarde aflossingsvrij geleend hebben en dus maar weinig aflossen.". Wat mij stoort is het woord DUS in deze zin. Een aflossingsvrije hypotheek is nu juist een aflossingsvrijheidshypotheek. Ik hoop voor veel hypotheeknemers niet dat het woord DUS een ervaringsregel is van de SNS en nog minder een vooroordeel is bij de SNS.

Wat me ook opvalt is dat de eerste regel van de web site niet terug komt in de officiële toelichting, enkel dan als een onmogelijkheid.

Als je goed naar de regel kijkt en je zou bv 100% hypotheek genomen hebben, dan kom je in aanmerking voor variabele rente als je al de helft van je hypotheek hebt afgelost (of bent aan het aflossen via de juiste vorm). Stel dat je veel minder geleend hebt, en een hypotheek van 40% van de markt waarde hebt en die is aflossingsvrij dan zou je niet aan de toets voldoen want dan zou ik eerst 50% van 40% is 20% moeten aflossen... Hier klopt dus iets niet!
Badge +1
Hoi heren,

Ik stuur jullie opmerkingen weer door.
Badge +1
Goedemiddag heren,

De regel van de bank is als volgt:

Je komt in aanmerking voor variabele rente als je niet meer dan 50% van de marktwaarde aflossingsvrij leent. Als je meer dan 50% van de marktwaarde aflossingsvrij leent en je wilt toch variabele rente, dan moet je voldoende inkomen hebben om renteschokken op te kunnen vangen. Om dat te beoordelen hebben we (meestal) alleen een loonstrook nodig. Als je hypotheek lager is dan 50% van de marktwaarde, dan is het restschuldrisico ook nihil en mag je ook voor de gehele lening kiezen voor variabele rente.


Wat me opvalt in de officiële reactie is dat er gesproken wordt over: "88% van de marktwaarde aflossingsvrij geleend hebben en dus maar weinig aflossen.". Wat mij stoort is het woord DUS in deze zin. Een aflossingsvrije hypotheek is nu juist een aflossingsvrijheidshypotheek.

Het woord "dus" is uitsluitend gebruikt ter verduidelijking of benadrukking van het feit dat bij aflossingsvrije hypotheken niet wordt afgelost ("dus" als synoniem van ‘bijgevolg’ of ‘derhalve’, maar deze woorden zijn een beetje oubollig). Er zit geen waardeoordeel achter.
Badge +1
Ha Tibor, dank voor je antwoord. Dit onderwerp is een quiz, daarom aan jou de vraag welke zaken staan nog open die me afvroeg na het antwoord wat je hebt gegeven en welke onduidelijkheid zit in het antwoord dat je hebt gegeven.
Badge +1
Ha Tibor, dank voor je antwoord. Dit onderwerp is een quiz, daarom aan jou de vraag welke zaken staan nog open die me afvroeg na het antwoord wat je hebt gegeven en welke onduidelijkheid zit in het antwoord dat je hebt gegeven.
Als je aangeeft waar voor jou de onduidelijkheid precies zit, ga ik graag op zoek naar antwoorden 😉.
Badge +1
Ach Tibor, als ik de enige ben dan zal het wel aan mij liggen en dan is het niet belangrijk genoeg.

P.S.
Ik ga maar een poosje op zwart, wit is al ingebruik.

P.S.
Ik ga maar een poosje op zwart, wit is al ingebruik.

Grapjas, ik dacht al wat is hier loos!
Groet,
Ben 🆒
PS Eigenlijk ook wel een leuk idee, "je eigen kleurvak als avatar"! Kunnen we ook de Franse vlag gebruiken ...
First of all...M'n excuses dat u allen zo lang hebben moeten wachten op m'n reactie, BUT WE HAVE A WINNER:

Tibor...

NOT!!!



Tibor, uw uitleg dat je niet meer dan 50% van de marktwaarde aflossingsvrij mag lenen om aanspraak te maken op variabele rente. En vervolgens ook nog een extra regel erbij te zetten die voor het geval dat je toch wel ineens variabele rente kan, mag of zou willen ondanks dat je meer dan 50% aflossingsvrij leent. Volgt volgens u eerst dan nog een inkomenstoets mbt het op kunnen vangen van eventuele renteschokken. Wat uitstekend aansluit bij Kristy's eerder gemaakte argument:
In de tussentijd kunnen de langer vastgezette rentes, zonder dat je het merkt, al flink hoger zijn geworden.
Maar allen doen naar mijn inziens niet ter zaken, aangezien dit niet op, bij of in de SNS Regels vaste rente omzetten naar variabele rente staat, zoals hieronder te zien is...gelukkig weer rechtstreeks traceerbaar via de link uit de post van eRik19, die van mij ook de fles wijn in ontvangst mag nemen. Maar....daar komen wij later op terug, ik wil u wel tussendoor even wijzen op het woordje:

omzetten

in die tekst... Wees er beducht voor, m'n fijne SNS lotgenoten(SNS Huisselectie Hypotheek Adviseurs inbegrepen) deze niet te verwarren met het magische woordje:

oversluiten

Maar daar komen wij nog veel later op terug... Sorry ik loop op de zaken vooruit, oja: Tibor, "aflossingsvrije" komt helemaal niet in de tekst voor. De enige eis is: Minimaal de helft van de (aankoop)marktwaarde dmv annuïteiten of lineaire hypotheek te gaan aflossen, of al afgelost te hebben.

Goedemiddag heren,

De regel van de bank is als volgt:

Je komt in aanmerking voor variabele rente als je niet meer dan 50% van de marktwaarde aflossingsvrij leent. Als je meer dan 50% van de marktwaarde aflossingsvrij leent en je wilt toch variabele rente, dan moet je voldoende inkomen hebben om renteschokken op te kunnen vangen. Om dat te beoordelen hebben we (meestal) alleen een loonstrook nodig. Als je hypotheek lager is dan 50% van de marktwaarde, dan is het restschuldrisico ook nihil en mag je ook voor de gehele lening kiezen voor variabele rente.



Ik heb nog eens goed gekeken hoor Tibor maar kan jou variatie er echt niet tussen vinden...
So without further adieu I’d like to present the winner of: The "SNS regels vaste rente omzetten naar variabele rente" quiz... is:

The SNS Bank

(voorlopig)
Ja Ho Stop! De SNS Bank is gediskwalificeerd wegens valsspelen: het heimelijk overtreden van de regels om zo de uitslag te manipuleren. Valsspelen kan gezien worden als een lichte of onschuldige vorm van fraude, hoewel soms, wanneer grote financiële belangen of een reputatie op het spel staan, dit zeer serieus wordt genomen. In sommige gevallen kan valsspelen tot strafrechtelijke vervolging van de dader leiden.

M'n winnaar is:

eRik19


Erik noem je wijn en ik ga zorgen dat die bij jou thuis aankomt. Bedankt voor het duidelijk formuleren van de enige SNS regels mbt het omzetten van vaste naar variabele rente. Zins m'n 1e post is er nog veelvuldig mailcontact geweest met 6 verschillende SNS werknemers, waar een ton aan tegenstrijdigheden, misleiding en nalatigheid tot uiting is gekomen. Wat ik ook zeker allemaal ga uitwerken...nou ik heb maar verstandig gedaan en het doorgespeeld naar de AFM en naar m'n DAS rechtsbijstandverzekering. Dan kunnen zij het lekker maar op juridische niveau gaan uitvechten, dat is dan een stuk helderder & to the point. Ik zou aan iedereen willen adviseren dit gelijk bij de 1e ergernis al te melden bij uw rechtsbijstand, want al die mails, manipulatie tot aan het creëren van verwarring dmv het verwisselen van verschillende klachten referentienummers waaruit toezeggingen tot opheldering worden gedaan. Maar dan net weer niet die essentiële vragen inhoudelijk te behandelen of dan antwoord te geven waar het nou net niet om gaat, of naar gevraagd wordt...enz.
I'll be back!

Merry Christmas and a Happy New Year!

@ntonio, goed dat je dit aankaart. Er zit inderdaad een taalkronkel; "de marktwaarde van je huis toen je het kocht".
Je kan hiermee heel veel kanten op; heb je een huis gekocht van een bekende en heb je het mogelijk "goedkoop gekocht" dan is de marktwaarde afwijkend van de aankoopwaarde. Het zou goed zijn om deze tekst te wijzigen in de tekst "de marktwaarde van het huis, zoals door een taxateur of door gemeente is aangegeven binnen de termijn van een jaar."


Overigens wordt het altijd gewaardeerd om je financiële situatie uit te leggen aan een adviseur in een gesprek op kantoor. Een hypotheek lijkt een eenvoudig product maar juist door op kantoor langs te komen krijg jij inzicht in wat de adviseur wil en de adviseur over jou situatie. En oh ja de koffie is meestal gratis 🙂
Badge +1
Hoi @ntonio,

Welkom terug op de community.
We hebben via verschillende wegen hierover contact gehad. Op dit moment kunnen we je hier op de community niet verder helpen. Mijn collega van de afdeling Klachtenmanagement heeft je gewezen op de mogelijkheid om in beroep te gaan. Uit jouw reactie begrijp ik dat je dat hebt gedaan. Wij wachten de reactie van één van de organisaties af. Een collega van de afdeling Beroepszaken gaat vervolgens hiermee aan de slag.

Hoi HVijverberg,

Welkom op de community. Bedankt voor het meedenken 🙂.
Hopelijk zien we je vaker op de community. Misschien is het leuk om het topic ’Welkom op de community’ eens door te lezen. Verder kun je jezelf voorstellen in de Koffiekamer.
Badge +1
Wat me opvalt aan deze discussie is dat er blijkbaar verschillende regels zijn, of deze worden in de loop van de tijd aangepast, maar dan weer niet gepubliceerd etc.

Twee vragen die bij mij opkomen:
1 wat is de 'juridische status' van informatie op de web site van de snsbank? Welke rechten kun je daar aan ontlenen?
2 ik zie ook een trend dat voorwaarden 'klantvriendelijker' worden verwoord: Jip-en-Janneke taal (alsof ik een analfabeet zou zijn). Maar dit maakt het wel veel lastiger om een beroep te doen op je rechten c.q. contractuele verplichtingen van de bank. De bank hult zich op deze manier in mist en wordt, als het er op aankomt ongrijpbaar. Dit vind ik een verontrustende ontwikkeling. Graag zou ik willen weten van de snsbank hoe ze deze lacune gaat invullen.

P.S.
@ntonio,
De betoonde eer is mij genoeg, succes met je quest.
Badge +1
Wat me opvalt aan deze discussie is dat er blijkbaar verschillende regels zijn, of deze worden in de loop van de tijd aangepast, maar dan weer niet gepubliceerd etc.
Sorry voor de late reactie, eRik19; onze productmanager was met vakantie. Het is inderdaad zo dat de voorwaarden kunnen wijzigen. Zoals onze productmanager het begrijpt wil je graag zien dat we deze informatie (hoe we omgaan met de variabele rente) op onze website plaatsen. Hij vindt dat een prima suggestie en gaat dit intern voorleggen. Het is overigens zo dat je deze informatie altijd kunt opvragen bij onze klantenservice of een adviseur.

Reageer