Is sparen de oplossing voor de huidige huizenmarkt?


Er is het laatste jaar in de media veel aandacht voor de huizenmarkt. Berichten en items zijn van verschillende aard, maar over het algemeen is er een bepaald sentiment waar te nemen: onzekerheid. Onzekerheid over de huizenprijzen: is mijn huis later net zoveel waard als nu? Heb ik mijn hypotheek afgelost, tegen de tijd dat ik met pensioen ga? Ook over de hypotheekrenteaftrek wordt veel gespeculeerd. Blijft deze aftrek bestaan? Zo ja, hoe lang nog? En wat als de aftrek wordt afgeschaft? Hoe merk ik dat? Er zijn allerlei redenen waar mensen zich onzeker door voelen en niet weten of ze een stap willen zetten op de huizenmarkt. Wat weer betekent dat de aan- en verkoop van huizen stagneert.

Consumenten ervaren deze onzekerheid als waarheid, want in deze periode kent iedereen wel iemand die zijn huis niet kan verkopen, of met twee huizen zit. Of het huis wel heeft verkocht, maar met heel veel verlies in verhouding tot de aankoopprijs van hetzelfde huis. Mensen gaan dus zelf naar oplossingen zoeken die hen meer zekerheid geeft. Bijvoorbeeld de hypotheek die op hun huis rust eerder aflossen. Of meer sparen. In ieder geval wil de consument een vangnet hebben, voor het geval hen grote tegenvallers te wachten staan.

Wij vragen ons af hoe jij daar over denkt? Herken je deze onzekerheid? En wat doe jij eraan om de onzekerheid te voorkomen? Is sparen voor je aflossing de oplossing voor problemen in de huidige huizenmarkt? Laat een reactie achter. We zijn enorm benieuwd!

30 Reacties

Een andere oplossing is misschien om weer zo'n lekkere ouderwetse MAAR VEILIGE hypotheek op annuiteitsbasis te nemen in plaats van een RISKANTE gebaseerd op windhandel in aandelen (alternatief en even betrouwbaar : staatsloterij).

Je weet bij annuiteit gewoon waar je aan toe bent, betaalt MISSCHIEN iets meer maar dat is geen probleem als je de tering naar de nering zet.
Reputatie 3
Mijns inziens zouden banken gewoon een hypotheek moeten verstrekken als de eigenaar van het huis zelf 10 % eigen geld inbrengt. Hiermee wordt ook voorkomen dat men teveel geld leent dan het huis heeft gekost.

Van de aflossingsvrije hypotheek zou men moeten afblijven. Als eenieder weet wat de risico's zijn, is dat zijn/haar eigen verantwoordelijkheid. Wel zou gesteld kunnen worden dat het aflossingsvrije bedrag niet meer dan bv. 90 % van de WOZ-waarde of hypotheekbedrag mag zijn.

Als iedereen nu verplicht wordt om meer af te lossen, gaat ons geld dus zitten in bakstenen en kunnen we dat dus niet aan andere dingen uitgeven. De economie zal er zeker geen boost van krijgem; sterker nog, die zal nog meer krimpen.

Wel aanpakken hypotheken boven een bepaald bedrag, bv € 500.000,=. De aftrek zou dan niet meer kunnen gelden. De grens zou ook aansluiting kunnen vinden bij die van het eigen woning forfait (momenteel ergens in de buurt van 1 mln).

Zo is er nog wel mer te bedenken. Belangrijk is dat het met verstand en beleid gebeurt.
Als eerste zou ik willen zeggen: Neem een hypotheek aan die je kan betalen zonder de hulp van het maandelijks belastingvoordeel. dus het volle pond betalen en de renteaftrek jaarlijks (zolang het nog kan) gebruiken om extra af te lossen of gebruiken voor de aanschaf van duurdere goederen.
Verder zou ik alle risico-volle hypotheekvormen, zoals de beleggingshypotheek, afschaffen en de aflossingsvrije hypotheek beperken tot max. 25% van de totale hypotheek.
Zelf geld inbrengen zoals Blacktomcat zegt, zie ik niet zitten. Hierdoor kunnen mensen die geen eigen geld hebben, maar wel de hypotheeklasten kunnen opbrengen, een woning kopen.
En als laatste, propageer weer meer voor de annuiteiten hypotheek. Hier weet je tenminste waar je aan toe bent.
Reputatie 1
Het is een tijdje "uit de mode" geweest, maar geld investeren in (de aanschaf van) een eigen woning is eigenlijk heel verstandig. Op die manier kun je het huis met verlies verkopen als dat moet. Iedereen gaat er natuurlijk van uit dat het allemaal wel goed gaat, maar in de gevallen dat het fout gaat, ligt heel vaak een scheiding, overlijden van 1 van de partners, onverwachte werkeloosheid of een ander persoonlijk (onvoorzien) drama aan ten grondslag. Eigenlijk zou je niet meer moeten willen lenen dan de executiewaarde van je woning. Natuurlijk heb je de starters die nog geen eigen spaargeld hebben, maar voor die groep kun je een uitzondering maken: tijdelijk (bijv. 5 of 10 jaar) mogen ze 100% financieren, maar na die periode geldt ook dat de hypotheek niet hoger is dan de (dan geldende) executiewaarde van de betreffende woning. Ook zij sparen geld voor hun woning, maar dan achteraf.

Wat betreft de hypotheekvormen is het wat mij betreft een vrije keuze, die moet passen bij jouw eigen situatie. Persoonlijk heb ik gekozen voor een bankspaarhypotheek: de zekerheid van een volledige aflossing aan het einde van de rit in combinatie met een fiscaal gunstige aftrek (zo lang deze nog bestaat). Dit soort hypotheken zijn sowieso gelimiteerd tot ca. 300K (voor een echtpaar), dus eigenlijk bedoeld voor de "gewone" burgers.
Met de kennis van NU zeggen dat we TOEN iets fout hebben gedaan werkt natuurlijk niet! Beleggings- en aflossingsvrije hypotheken zijn nu eenmaal afgesloten..... Wat wel zou kunnen: Kijk naar de toekomst. Misschien moeten we bepaalde soorten hypotheken omzetten naar een variant waarop meer afgelost gaat worden. Ik ben begin dit jaar bij SNS bank geweest met de vraag of SNS mee wou werken aan een dergelijke omzetting. Waar ik erg van ben geschrokken..... SNS werkt niet mee aan een dergelijke omzetting. Daar snap ik echt niks van......???

Verder ben ik van mening dat de hypotheekadvideurs van SNS niet echt toegerust zijn om mensen te adviseren op hypotheekgebied!!!!
@jan.de.grood @Blacktomcat @ Diabeet @ Stefan, dank voor jullie reactie en het meedenken over de huidige situatie. Daar hebben we heel veel aan.

@rob2105, wat vervelend om te horen dat je een negatieve ervaring had met een SNS Adviseur. Ik zou graag willen dat we je nog ergens mee kunnen helpen? Maar ik las in een andere reactie van je, dat je inmiddels bij een andere bank welkom bent geheten. Als we nog iets voor je kunnen doen, hoor ik dat natuurlijk graag!
Anuiteiten hypotheek is altijd de duurste hypotheek geweest als men de looptijd bruteert. Met de mogelijke fiscale aftrekposten zijn de banken andere vormen gaan zoeken. Nu dit ter discussie staat zou ik als bankadviseur adviseren.
Na 30 jaar is de rente niet meer aftrekbaar. Afhankelijk welke hypotheeklast men dan heeft .Blijft men wonen met de hypotheeklast die men kan opbrengen aan de hand van het inkomen dat men na 30 jaar heeft. Of men gaat verkopen zodat men de opbrengst als extra pensioenverziening heeft maar moet wel gaan huren. Welke huur betaalt men dan .
Voorkeur annuiteit met 50% aflossingsvrij over 30 jaar uit te smeren. Als starter zit men de eerste jaren voordeliger, zodat men toch in aanmerking komt voor een hypotheek.
Getrapte aflossing met 50% aflossingsvrij.
Lineaire hypotheek met 50 % aflossingsvrij.
Bij deze vormen lost men af en bij tussentijdse verkoop vrijwillig of verplicht is men niet geheel afhankelijk van de woningmarkt zodat men niet met een restschuld komt te zitten. Na 30 jaren betaalt men alleen nog maar de aflossingsvrije hypotheekschuld. Deze kan je dan vergelijken met eventueel huren als je een huurwoning wil betrekken om de overwaarde van je woning te cashen .
Eenvoudig en overzichtelijk. Is er iemand bij de overheid die dit kan begrijpen. Gezien de discussies hierover blijkbaar niet. Banken een taak en een kans voor U om dit goed in de praktijk te brengen. Krijgen we weer een gezonde hypotheekmarkt en woningmarkt met vertrouwen in het kopen van een woning.
Beste agjdegier,

welkom in SNS Community. En leuk om te merken dat je je zo verdiept hebt in de vraag die we aan jullie hebben gesteld. Veel informatie over alle vormen van hypotheken. En een oplossing. Ik ga ook jouw reactie doorgeven aan onze afdelingen productmanagement en marketing.

Hopelijk tot snel op de community.
Idee 0 : Even een moeilijke en lange zin ;) : Ik verkoop mijn huis alleen met verlies, als ik dat verlies makkelijk kan dekken in een nieuwe hypotheek op een huis waarvan de bank en ik SAMEN beslissen dat de verwachte waardestijging groot is en de bank en ik SAMEN dus het risico willen dragen. Bij waardedaling ben ik dus gedeeltelijk beschermd. Bank wordt daarmee mede risico-eigenaar en zal dus ook baat hebben bij investeringen in lokale projecten rond mijn huisje. (bouw, school, winkel, bedrijven, ontsluiting, OV, etc... er zou zo zelfs bijvoorbeeld een "SNS Dorp" kunnen onstaan. En dan een leuke wedstrijd.. Welke bank realiseert de hoogste waardestijging voor haar hypotheekverstrekkers?

1. Een out-of-the-box oplossing zou kunnen zijn om 'ketens' te vormen van mensen die willen verkassen. Vaak wacht men met kopen huis (B) voordat men heeft verkocht (A).. Er is ook iemand die (A) wel wil kopen, maar moet eerst (C) verkopen. Als uiteindelijk een redelijke 'ketting' ontstaat, kunnen bijvoorbeeld 7 eigenaars in één keer kopen en verkopen. Er zitten haken en ogen aan, mn ihkv timing, betrouwbaarheid, etc. Maar het is -een- idee.

2. Er moet direct duidelijkheid komen over de Hypotheekrente-aftrek. Moet gewoon blijven, overheid is erbij gebaat eigen woningbezit op die manier te bevorderen. Eventueel kan er een top op gezet worden ( huizenwaarde > 1 miljoen? ).

3. Deze heb ik nog niet helemaal doorgedacht.. zitten vast en zeker nog wat gaten in ;) : Bedrijven en overheid kunnen op één of andere manier het thuiswerken bevorderen. Met andere woorden; als een medewerker MAG thuiswerken van de werkgever, dan subsidie op hypotheek. Gevolg : gunstige milieu-effecten. Bedrijf kan met een kleiner kantoor toe, die besparing zou deels gebruikt kunnen worden om subsidie op hypotheek te bekostigen. -- Hm. Ik bedenk m nu ter plekke, maar moet hier nog maar eens een avondje over bomen met wat vrinden. Klinkt nog een beetje rammelig.

-- Als ik het goed begrijp, blijft voor grote partijen ook een hypotheekrisico gewoon interessant om in te kopen. Aan wie verkoopt SNS bank het hypotheekrisico? Is misschien niet exclusief vast te stellen, maar is opgenomen in een groter risicopakket? heb er wel eens iets over gelezen en gehoord.. tranches, AAA rating, actuarissen, CDO's en CMO's.. erg interessant allemaal. Link : http://www.investopedia.com/terms/c/cmo.asp#axzz1rBwQHzSd



//EDIT : Wat je nu trouwens veel ziet gebeuren : mensen gaan Scheiden om hun huis te verkopen. Dan wordt een verlies namelijk gedeeltelijk opgevangen door NHG.. ?!.. Hoorde ik op de radio. Hier is een link : http://www.totaalfinancieel.nl/hypotheken/echtscheiding-om-met-dekking-nhg-woning-met-verlies-te-kunnen-verkopen
In het kader van mijn post hieronder, voor de mensen die het echt heel erg interessant vinden ;



Veel mensen geloven dat DIT de oorzaak is van de ellende :

P(TA<1, TB<1) = Φγ(Φ-1(A), Φ-1(B))

Deze formule staat bekend als de Gaussian Copula Formula en wordt gebruikt om correlatie tussen risico's te berekenen en, ultiem, om risico's te waarderen. In de praktijk verkeerd gebruikt en .. helaas.. onder druk van bonussen. Voorbeeld : Ik heb een lezing gevolgd van een actuaris. Hij beschreef dat het common practice was dat er een risico pakket beoordeeld moest worden voor aankoop. Dossier ca. 200 A4tjes. Er moest wel binnen een half uur beslist worden. Oh ja. De manager van het beslisteam zou een bonus krijgen als het risico WEL werd aangekocht. Tja. Dat soort logica ... daar kan geen enkele formule tegenop. ;)

Voor geinteresseerden, presentatie over de GC Formule : Link naar SlideShare
@Kees, dank voor je enorm uitgebreide reactie. Je ideeen zijn verhelderend, echt out-of-the-box! En voor wat betreft de Gaussian Copula Formula (waar ik nog niet eerder van gehoord heb), interessant!!

Remco, de marketeer aan wie ik al jullie antwoorden ga mailen, zal heel blij zijn met deze opmerkingen.
Dank allemaal voor jullie ideeen, suggesties en meningen over dit onderwerp! Ik lees in jullie reacties veel over hypotheekrente aftrek, annuiteiten en aflossen. Dat zijn onderwerpen die ons ook veel bezighouden, omdat ze heel bepalend zijn voor de hypotheek van de toekomst. Per saldo is het afschaffen van de hypotheekrente natuurlijk financieel ongunstig, maar de wereld wordt er wel een stuk overzichtelijker door. Er zijn geen constructies meer nodig om aan de ene kant de hypotheek zo hoog mogelijk te houden en aan de andere kant geld in potjes te stoppen om later de hypotheek (deels) af te lossen. Het wordt gewoon simpel: je leent geld voor de aanschaf van je huis en betaalt maandelijks een rentevergoeding en lost een stukje van je hypotheeklening af. Ik ben heel benieuwd of jullie dat voordeel ook zien, of dat je liever gewoon het fiscale voordeel hebt? Wat zijn jullie gedachten hierover?

Ook zien we dat het aandeel bankspaarhypotheken de laatste tijd sterk is toegenomen. Op zich logisch gezien de nieuwe wettelijke richtlijnen ten aanzien van aflossingsvrije hypotheken, maar ik ben wel benieuwd of jullie dat ook zien als aantrekkelijke hypotheekvorm op dit moment?

Nogmaals dank voor alle reacties tot nu toe!
Reputatie 1
@Remco: een bankspaarhypotheek is fiscaal gezien heel gunstig voor de hypotheekverstrekker (= de eigenaar van de woning!). Zelf maak ik er inmiddels ook gebruik van (voor de resterende 20 jaar dat mijn hypotheek nog loopt).
Doordat er door de wetgever een maximum aan is gebonden (ca. 150K per persoon bij een minimale looptijd van 20 jaar), zijn de kosten voor de fiscus beheersbaar. Je kunt er immers geen miljoenenvilla mee financieren. Daarmee is het een goede stimuleringsmaatregel voor mensen die willen starten op de eigen woning markt.

Dat was oorspronkelijk ook het doel van die aftrek, maar inmiddels is het meer een algemene korting op de loonbelasting geworden. Natuurlijk is dat vooral gunstig voor de rijkere Nederlanders, maar vergeet niet dat je wel eerst belasting moet betalen voordat je daarvan een deel van terugkrijgt.

Een algehele herziening van het belastingstelsel waarbij al die kortingsregelingen worden afgeschaft, gelijktijdig met het verlagen van de loonbelastingpercentages, zou een mooie oplossing zijn. In 2001 is dat eigenlijk al voor een groot deel gebeurd. Helaas betekent zo'n herziening altijd dat er grote groepen mensen op achteruit zullen gaan (van de mensen die erop vooruit gaan hoor je over het algemeen niet zo veel). Daardoor verwacht ik niet dat de politiek hiervoor de handen op elkaar krijgt.

Het enige alternatief is dan het geleidelijk inperken van de hypotheekrenteaftrek, bijvoorbeeld door de aftrekbaarheid in te perken van de aflossingsvrije hypotheek, het maximeren van de lening waarover je rente mag aftrekken, etc.. Kortom: allemaal maatregelen om weer terug te keren naar het oorspronkelijke doel van de hypotheekrenteaftrek. Het nadeel van dergelijke maatregelen is wel dat mensen massaal hun hypotheek zoveel mogelijk proberen af te lossen. Dit is eigenlijk in 2010/2011 al in gang gezet als je de cijfers van de grootste hypotheekverstrekker in Nederland moet geloven. Het grootste nadeel hiervan is weer dat dit geld niet meer beschikbaar is om de economie te stimuleren. De bestedingen in Nederland blijven niet voor niets ver achter (bijvoorbeeld vergeleken met die van Duisland).
Het aanpakken van de hypotheekrente-aftrek is op korte termijn kinderlijk eenvoudig; verhoog het eigenwoning forfait. Dit is een bedrag dat je moet OPTELLEN bij je belastbaar inkomen, voordat je de hypotheekrente aftrek toepast. Dus.. door met de percentages in het tabel te spelen, kun je het voordeel uit hypotheekrente aftrek afbouwen. Per jaar, gedifferentieerd naar huizenprijs (WOZ). Het probleem ligt dus geenszins in de uitvoering, maar simpelweg in het draagvlak. En terecht. Mensen hebben hun woning gekocht, rekening houdend met een belastingvoordeel (tja, zo gaat dat..). Afschaffen zal dus langzaam moeten.. bovendien zal het geld waarschijnlijk ergens anders worden teruggegeven (?). Persoonlijk vind ik nog steeds dat de overheid eigen woning bezit moet stimuleren. Het is goed voor mensen om eigenaar van iets te zijn. Geeft een gevoel van rijkdom (ook al is het gefinancierd met een hypotheek) en geeft impliciete zorgverantwoordelijkheid. Voor huis, maar ook voor buurt (waar de waarde door beinvloed wordt).



Zo lang als ik me kan herinneren wordt er al gepraat over de Hypotheekrente aftrek (sinds ik een jaar of 8 wordt). Als er heel erg veel over gepraat wordt, loopt de woningmarkt vast. Of misschien is het wel andersom..



Eigenwoningforfait =
WOZ waarde x
onderstaand percentage
€ 0,- tot € 12.500,- 0,00%
€ 12.500,- tot € 25.000,- 0,20%
€ 25.000,- tot € 50.000,- 0,35%
€ 50.000,- tot € 75.000,- 0,45%
€ 75.000,- tot € 1.040.000,- 0,60%
meer dan € 1.040.000,- € 6.240,- + 1,30% meer dan € 1.040.000,-
Hi Stefan en Kees,

dank voor jullie reacties! Het is momenteel lastig om de huizenmarkt een stimulans te geven. Daarover zijn we het met elkaar eens. Sparen lijkt voor meer zekerheid te zorgen. @Stefan, jij bent blij met jouw hypotheek. Omdat het zekerheid biedt.

@ iedereen, biedt sparen jullie ook meer zekerheid? Of zijn er andere mogelijkheden die je aanspreken?
De economie blijft in een golfbeweging zitten. De economie rust op speculaties, vertrouwen, vraag en aanbod en schulden. Dit zijn over het algemeen onvoorspelbare factoren die door gebeurtenissen beïnvloed kunnen worden. Zoals de olieprijs (http://devour.com/video/how-oil-prices-affect-the-economy/) Behalve schulden, die zijn betrouwbaar en gegarandeerd. Schulden brengen vaste inkomsten.

In de komende jaren zal de hypotheekrente aftrek er uit gaan. Het middel wordt niet langer gebruikt voor de starter en kost de overheid te veel geld. Mogelijke beperking van deze aftrek voor huizen onder de 300K zou mogelijk kunnen blijven. De prijzen van de huizen zijn hoog, maar dat is volgens mij enkel een gevolg van de stijgende vraag en welvaart.

Tot zover de problemen.



Mijn verwachting is dat huizenprijzen wel weer zullen stijgen, al zal dat de komende jaren mondjesmaat gebeuren. De vraag is echter, hoe verzeker je jezelf dan van verkoop zonder verlies. Bedenk je ten eerste dat de inflatie van de afgelopen 20 jaar op 2,1% is uitgekomen. Dat betekend dat als je een huis koopt van 225 met een hypotheek van 250 dat je hypotheek gelijk blijft, maar de waarde ervan afneemt terwijl de waarde van je huis, over het algemeen, licht stijgt. Zelf een lichte daling van prijzen is op te vangen met de inflatie. Misschien neem ik hier een verkeerde afslag, maar dat hoor ik graag.

Sparen is altijd goed, maar het vertrouwen dat banken blijven bestaan neemt af. Als men ziet hoe geld bij ice-save verdampte of bij Amerikaanse banken verdween, is het eng om meer dan 100K spaargeld te hebben. Verdelen over banken is een optie, spreiden van risico. Geld stoppen in je eigen huis voelt (op je maandlasten) soms als een druppel op een gloeiende plaat en als je dan flink wil aflossen krijg je een boete. Mijn inziens zou dat als eerste aangepakt moeten worden. Verkoopt SNS Reaal hun hypotheken ook door? Waardoor aflossing slecht zijn voor de inkomsten?

Investeren. Als je zelf handig bent is investeren in je eigen huis door zelf verbouwingen en verbeteringen door te voeren altijd goed. Ik denk daarom ook dat het geven van bouwfondsen soepel moet gaan, mits men in detail kan vertellen wat er gaat gebeuren. De bank zou bijvoorbeeld een bonus / korting kunnen geven als je na enkele jaren de waarde van huis dusdanig hebt laten stijgen dat de bank zeker is van terugbetaling bij verkoop. Een zekerheid voor de eigenaar en een zekerheid voor de bank.

Ik vind het punt van agjdegier erg sterk. Los de helft van je hyptheek af. Het liefst met banksparen. Dan zou je na deze periode de rente over het spaargeld kunnen gebruiken om of de resterende 50% af te lossen of om een deel van je maandlasten te betalen. Eigen keuze. Consumenten missen die flexibiliteit soms.

Een eenduidige en simpele oplossing is er volgens mij niet. Voor iedereen en voor iedere (financiële) situatie zal dat anders zijn. De regels hoeven mijn inziens niet aangescherpt te worden, maar de hypotheken die mensen nemen, hun maandlasten en afbetalingen moeten beter afgestemd worden op de persoonlijke situatie.



TOEVOEGING:

Had niet goed gezien dat ik nog op de 1e pagina zat. Excuus. Dus nog even een reactie op de zekerheid die sparen kan bieden. Sparen is goed, oppotten niet. Niet voor jezelf, niet voor je geld, niet voor de economie. De vraag is op welke zekerheid je doelt. Ik heb verzekeringen die me garanderen van inkomen als ik werkeloos wordt, aanvulling op WW bijvoorbeeld. Schade aan huis of spullen. Verzekerd. Verzekeren kan een investering zijn, maar als alles goed gaat zie je daar nooit iets van terug.

Spaargeld bied voor mij dus beperkte zekerheid, enkel tot op het niveau van vervangen van een wasmachine of koelkast of het waarmaken van droom. Sparen heeft vaak een doel, en zekerheid is er daar over het algemeen niet een van. Zekerheid koop je af met een verzekering.
niks veranderen.alleen rente fors laten zakken.

voor een paar jaar
de boel ontlasten,het geld is overal op.

ook bij de banken.



alles staat teveel onder druk.
de tijd raast er doorheen.gaat veelste snel.

alles is onstabiel geworden.
je kunt de tijd genezen door alle vormen van transport en ook communnicatie sterk te verminderen.

met tenminste 70%.

maar dat gaat niet meer.

het zal kapotdraaien.
Laat banken hypotheekrente terugbetalen in plaats van de overheid (jaarlijkse besparing van 30 miljard).

Circa 650 miljard hypotheekschuld tegen gemiddeld 5% levert de banken ieder jaar ruim 30 miljard aan rente op, een gegarandeerd kapitaal. Wat mij bevreemd is dat de overheid via de belasting een deel van deze hypotheekrente terugbetaald. Waarom zouden de banken dit niet terug moeten betalen, dat scheelt de overheid ieder jaar ruim 30 miljard. Om de banken niet in de verlegenheid te brengen kunnen een aantal acties worden doorgevoerd om de teruggave in te perken zoals: 1. hypotheekrente geleidelijk afbouwen, 2. maximaal hypotheekgrens geleidelijk omlaag brengen, etc.

Strengere regels bij verstrekken van hypotheekleningen, waarom?

Door de verslechterde economie en de gevolgen voor de banken worden de eisen steeds stenger voor het verlenen van een hypotheek. Waarom? Zijn de kansen op het niet kunnen betalen van de hypotheek groter dan vroeger. Volgens mij niet. Is het aantal gedwongen executieverkopen door ontslag, echtscheidingen, etc. zo enorm gestegen. Ik weet het niet, maar ik betwijfel het. Zelfs de lage hypotheekrente kan er niet voor zorgen dat de verkoop weer op gang komt. Het enige fenomeen wat zich nu voordoet is dat de huizen steeds minder waard worden, maar dat komt voort uit het feit dat het principe van vraag en aanbod uit balans is geraakt. Als de banken weer makkelijker geld verstrekken, zal je zien dat de vraag groter wordt en daarmee ook de prijzen weer zullen stijgen. Dit is nu eenmaal een economisch principe.

Bij het verstrekken van een hypotheek bouwen banken een risicogarantie in, namelijk de executiewaarde van het huis (80% koopwaarde huis). In feite loopt de bank over dit bedrag geen risico bij gedwongen verkoop en zou het verstrekken van een hypotheek over dit bedrag dus onder dezelfde voorwaarden verstrekt kunnen worden als voor de crisis. Deze garantie is echter aangetast doordat de huizen minder waard zijn geworden. Als de bank naast de executiewaarde in verslechterde economische tijden het percentage naar 70% terug kan brengen, bouwen ze hiermee die extra garantie in.

In feit loopt de bank alleen een risico over het verstreken bedrag boven de executiewaarde. Door dit bedrag verplicht af te laten lossen, is het risico volledig afgedekt. Er is naar mijn inziens dus weinig voor nodig om de banken weer geld te laten verstrekken onder dezelfde condities als voorheen.

Faillissement in zicht!

De overheid is druk bezig om de hypotheekaftrek te gaan wijzigen. De belangrijkste wijzigingen zijn: 1. de hoogte van de hypotheekaftrek te beperken en 2. de duur van de hypotheekaftrek te beperken door ieder jaar 3 % minder aftrek toe te staan, met als gevolg dat over 34 jaar geen hypotheekaftrek meer mogelijk is.

Wat zijn de consequenties voor huizen van laten we zeggen 233.000 Euro (gemiddelde huizenprijs laatste kwartaal 2011) en meer? Een rente van 5% over 233.000 Euro is 11.650 Euro over een jaar (971 Euro per maand), is pakweg het halve salaris van Jan Modaal.

Door de burgers te dwingen om ieder jaar 3 % verpicht af te lossen, betekent dit voor het voorbeeld hierboven dat per jaar 6990 Euro moet worden afgelost (582.5 Euro per maand). Aangezien de huidige gemiddelde huurprijs op 820 Euro ligt is dit nog te doen. Maar voor de woningen met een koopprijs van hoger dan 328.000 (= (820/582.5)*233.000) is het dus de vraag of huren niet verstandiger wordt.

Stel je hebt ooit een huis van 400.000 Euro of meer gekocht. Hoe groot is de kans dat zodra de maatregel 2 (zie hierboven) wordt doorgevoerd, iemand dit huis ooit nog van jou wilt overkopen? Faillissement in zicht!

Er moet dus iets van een compensatieregel komen om gedupeerden op de langere termijn toch enigszins gerust te stellen. Bijvoorbeeld: een gedupeerde mag bij het invullen van zijn belastingformulier van het brutosalaris een nog nader bedrag aftrekken dat opzij wordt gezet op een geblokkeerde rekening (toezicht staat), die op haar beurt weer gebruikt kan worden om het waardeverlies van het huis bij verkoop te kunnen compenseren. Dit zal ten koste gaan van de schatkist, maar wordt terugverdiend door minder hypotheekteruggaaf per jaar te verstrekken.

P.S.

Ik ben trouwens wel voor het doorvoeren van maatregel 1.

Overheidsparen, een nieuwe vorm van zeer lange termijnsparen

Geld sparen is afhankelijk van rendement in de vorm van spaarrente, deposito\'s, beleggingen en de duur van het spaartermijn. Veilig sparen bijvoorbeeld een deposito van 10 jaar tegen 4% levert na 10 jaar uiteindelijk een winst op van 48% van de inleg op (1.04 tot de macht 10). Gemiddeld per jaar is de winst 4.8% (rente over rente). Kortom met het inleggen van een eenmalig bedrag kom je nergens, behalve als je inleg zeer hoog is.

Met een jaarlijkse inleg van een bedrag 100 met rente 4% schiet het beter op, namelijk (100 * 4%) = 104 Euro na 1 jaar. Na twee jaar is dit bedrag (100 * 4% 100) * 4% = 212.1 Euro. De formule: ((100 * 4%) tot de macht 1) ((100 * 4%) tot de macht 2). Na 10 jaar is de gemiddelde winst 24.81% per jaar. Maar ook dit bedrag valt in het niets als we praten over het afbetalen van een woning, het opbouwen van een pensioen.

Stel als de overheid (via het bankwezen) bij de geboorte van ieder inwoner van Nederland een bedrag van 40.000 Euro op een geblokkeerde rekening zet tegen een rente van 4% voor een duur van 70 jaar (pensioenleeftijd) dan levert dit na 70 een rendement van 1557% (1.04 tot de macht 70) op oftewel 622800 Euro. Deze kan je besteden aan je pensioen, het afbetalen van je woning, het inkopen van extra zorg of een combinatie. Gedurende je leven los je iedere maand (840 maanden) een bedrag van 49.52 Euro (40000/840) af. Doe naar nog 20% winst voor het bankwezen bij en je komt op ca. 60 Euro per maand.

Het grote voordeel is dat je dagelijkse lasten enorm dalen, aangezien de hypotheeklasten / huur, pensioenopbouw de hoogste kosten zijn. De werkgever/werknemer hoeft geen pensioenopbouw meer te doen. De overheid hoeft geen hypotheekaftrek meer terug te betalen. Het vraagstuk voor de verhoogde zorgkosten kunnen hiermee deels gedekt worden. Het bankwezen krijgt maandelijks een gegarandeerd vast bedrag van circa 1 miljard (60 * 16.000.000) van de bevolking terug.

Het enige probleem is, kan de financiele wereld een stabiele rente van 4 procent over een heel lang termijn garanderen.

Een paar voordelen van lange termijn rendement:

rente 2% levert rendement 400% na 70 jaar, totaalbedrag 640.000 Euro. Inleg 160.000 Euro, maandelijkse aflossing 240 Euro

rente 3% levert rendement 792% na 70 jaar, totaalbedrag 633.600 Euro. Inleg 80.000 Euro, maandelijkse aflossing 120 Euro.

rente 2% levert rendement 362% na 65 jaar, totaalbedrag 579.200 Euro. Inleg 160.000 Euro, maandelijkse aflossing 240 Euro.

rente 3% levert rendement 683% na 65 jaar, totaalbedrag 546.400 Euro. Inleg 80.000 Euro, maandelijkse aflossing 240 Euro.

(Deze reactie is aangepast door Marnix om de community overzichtelijk te houden)
Hallo Pjdelange,



Welkom op SNS Community.





Bedankt voor je uitgebreide reactie en het delen van je mening.

We hopen je natuurlijk regelmatig terug te zien op het forum.

Reputatie 1
Stelling / hypothese:

De reden waarom Nederland nu in een diepere recessie zit dan haar buurlanden, is het feit dat iedere huizenbezitter (ca. 50% van alle Nederlandse gezinnen dus) aan het sparen is geslagen omdat:

- de hypotheekrenteaftrek nu echt aan het verdwijnen is, zeker voor de aflossingsvrije variant, dus gaan huisenbezitters deze vrijwillig aflossen (sparen in "stenen")

- de woningen in waarde aan het dalen zijn, men wil niet met een restschuld zitten bij verkoop in de (nabije) toekomst, dus lost men extra af

- de overheid letterlijk adviseert (lees: motiveert) om de hypotheekschuld (versneld) af te lossen, waaraan op grote schaal gevolg wordt gegeven

Hierdoor neemt het totaal besteedbaar vermogen voor Nederlanders sterk af en daalt de binnenlandse consumptie veel harder dan in onze buurlanden. Gevolg: recessie in Nederland! Met weer als gevolg: angst en dalende huizenprijzen, die dan mensen weer aanzet om nog meer te sparen c.q. af te lossen, etc..



Kortom: macro-economisch gezien is sparen misschien wel het probleem van de huizenmarkt

Hallo Pjdelange, Welkom op SNS Community.

Bedankt voor je uitgebreide reactie en het delen van je mening. We hopen je natuurlijk regelmatig terug te zien op het forum.







Hoi Wilma,



Deze site heeft de vermelding HOT, maar naar mijn mening gebeurt er maar heel weinig. Ik had gehoopt dat minstens iemand een reactie zou geven op de ideeen die ik heb ingeschoten. Helaas.
Reputatie 2

Ik had gehoopt dat minstens iemand een reactie zou geven op de ideeen die ik heb ingeschoten. Helaas.


Hoi PJdeLange; Ik wilde wel reageren (dat doe ik behoorlijk veel), maar op zoveel punten, stellingen, cijfers enz. tegelijk??? Misschien eens beginnen met een "enkele" stelling, vraag, opmerking?
Groet,
Ben :cool:
PS. Wel doorgaan, je niet meteen laten afschrikken!!

Reageer

    • :D
    • :?
    • :cool:
    • :S
    • :(
    • :@
    • :$
    • :8
    • :)
    • :P
    • ;)