Hoor wie klopt daar kinderen?


  • Moderator
  • 823 reacties
Deze keer is het niet de goedheiligman of een van zijn pieten, maar de SNS Hypotheekadviseur. Tot en met 19 juli krijg je € 400 terug op je notariskosten bij een SNS Hypotheek. Een mooie opsteker in een dure periode.

Sta je op het punt om een huis te gaan kopen en heb je hier vragen over? Klop dan aan bij SNS en we helpen je verder. Je vraag kun je hier natuurlijk op de community kwijt, maar we hebben er ook een handige website voor gemaakt. De meest gestelde vragen beantwoorden we daar direct. Heb je een specifieke vraag over je persoonlijke situatie? Vul dan het formulier in en we bellen je terug om een vrijblijvende en kosteloze afspraak in te plannen. Verhuizen levert al genoeg stress op, laat ons het daarom wat makkelijker voor je maken.

Welke vragen schieten door je hoofd als het gaat om verhuizen en het regelen van de hypotheek?

18 Reacties

Ik heb voorbeeld bekeken, maar ik snap een paar zaken niet.

Totaal bedrag in voorbeeld


Kredietbedrag per maand is € 728,06, dat is voor de hele looptijd 30 x 12 x € 728,06 = 262.101,60
Het opgegeven Totale bedrag is € 264.646,87. Dat maakt een verschil van € 2.545,27. Dit zouden de extra kosten moeten zijn over 30 jaar.

De extra kosten die genoemd worden voor JKP zijn eenmalige advies- en afsluitkosten van € 2.195, maandelijkse premie voor een overlijdensrisicoverzekering van € 15, jaarpremie voor de opstalverzekering van € 100, eenmalige taxatiekosten van € 250 en eenmalige kadasterkosten van € 100. Halen we de eenmalige kosten € 2.195 + € 250 + € 100 af van € 2.545,27 dan komen we tekort 14,73 Maar we moeten nog extra variabele kosten rekenen: € 15 x 30 x 12 + € 100 x 30. Dus het opgegeven totaalbedrag is € 8414.73 te laag.

Kredietbedrag per maand


Dit bedrag is ook te hoog voor een rente van 1,65%. Bij deze rente past een maandbedrag van € 706,25.

JKP


Ook de aangegven JKP percentage kan ik niet plaatsen.
Verder mis ik een kostenpost: het gaat om een NHG hypotkeek en daar betaal je voor, maar ik zie geen NHG kosten (ongeveer 2000,-).

Graag enige verduidelijking.
Goedemorgen eRik19,

Je hebt gelijk, ik kom er ook niet direct uit en zorg dat er verduidelijking komt.
Wanneer kan degene die die proefberekening heeft gemaakt, hierop reageren? Of is ie al met vakantie (cq. noorderzon vertrokken....).
Bedankt voor de herinnering, Blacktomcat. Ik zet het nogmaals door en hoop op een snelle uitleg van de berekening.
Dennis schreef:

Hoi eRik19,
(overgenomen van hier)
We proberen de formule te achterhalen en een goede uitleg te maken. De informatie blijkt niet eenduidig te zijn, waardoor het inderdaad lastig is om dit formuleren. Zojuist heb ik een nieuwe reminder gestuurd.


Het voorbeeld lijkt me een eenvoudige constructie van een NHG hypotheek op basis van annuïteit. De gegeven kerncijfers zou zo uit jullie interne hypotheek-offerte rekentools moeten rollen.
M.i. moet je de cijfers niet aan elkaar praten, maar corrigeren. Ik hoop niet dat dit iets zegt over jullie hypotheek afdeling....
Hoor wie klopt daar kinderen?
Ik denk dat het een vreemdeling is, die inmiddels ook nog verdwaald is....
Hoi allemaal,

Sorry dat het antwoord zo lang op zich liet wachten.
In de JKP zitten alle eenmalige en doorlopende kosten verwerkt, net als in het totaalbedrag. De kosten voor NHG kun je inderdaad nog toevoegen aan de eenmalige kosten, dit passen we aan op de website. Inmiddels heb ik een bestand ontvangen dat verduidelijking op de berekening biedt. Hoewel de vraag misschien eenvoudig lijkt, is het een Excel-bestand van 400 rijen en 50 kolommen. We vinden het niet wenselijk om deze te delen op de community. Een voorbeeld van de kosten voeg ik in dit topic toe.

Dennis bedankt voor je antwoord. De screenshots laten volgens mij het zelfde zien als op de website, dus er is niets verhelderd helaas.
Er is niet ingegaan op de inhoudelijke (m.i.) onjuistheden in de berekening.

P.S.
Wist je dat excel een hele grote bron van fouten is, de meeste mensen doen een berekening zonder een controle berekening en de structuur van excel is zodanig dat fouten erg lastig zijn op te sporen. Er is zelfs een website aan gewijd met de meest grote blunders: grootste excel blunders.
(vervolg)

Als ik zelf de berekening maak en uitga van de gegeven kosten en mijn rente berekening kom ik wel op de gegeven totaal kosten van € 264,647,-. Maar het lukt dus niet op basis van het gegeven maandbedrag tenzij ik uitga van een aflossing van € 704.73 + ORV + opstal/12 = € 728,06.
Dus dat is OK; mijn fout zat in het dubbel rekenen van de niet-eenmalige kosten.

Zit ik alleen nog met de Effectieve rente (JKP) in mijn maag. Ik kom zelf uit op een percentage van 2,00% op basis van Effectieve_rente (formule die begint met S - A = R(... )

Wat gebruikt de SNS voor methode? Onnodig een te hoge waarde afgeven is commercieel niet handig.
Hoi Erik,

Je vraag is voor mij te ingewikkeld, dus ik heb het weer voorgelegd aan een specialist.
Is het eigenlijk niet intens droevig, dat er voor een algemeen product zoveel expertise nodig is, dat een normaal mens er geen vinger achter kan krijgen? Als het zelfs eRik al niet lukt...
Geen wonder dat er van tijd tot tijd weer schandalen opduiken.
Tsja, leuker kunnen we het niet maken. (Of was die slogan van een ander.....). In elk geval ook niet gemakkelijker. :P
Al was die slogan van een ander, hij is minstens mede-verantwoordelijk.
Op de achtergrond is er nog een discussie geweest. SNS deelt niet hoe de JKP wordt berekent. Dat deed mij zoeken op de website van de AFM. Twee dingen vielen mij hierbij op:

Kosten die een bank moet meerekenen


AFM schreef:

De invulling van het JKP voor hypothecair krediet wijzigt met inwerkingtreding van de nieuwe regels. In het JKP komen de totale kosten voor het hypothecaire krediet voor de consument tot uitdrukking. Het gaat om de kosten die bij de aanbieder redelijkerwijs bekend zijn en die noodzakelijk zijn voor het verkrijgen van het krediet. Hieronder vallen bijvoorbeeld de kosten voor het afnemen van een verplichte betaalrekening en de overlijdensrisicoverzekering voor het deel dat de aanbieder verplicht stelt. Ook advieskosten moeten meegenomen te worden als de consument het krediet niet kan verkrijgen zonder advies af te nemen. Als de exacte hoogte van deze kosten onbekend is, mag worden uitgegaan van een redelijk gemiddelde van de kosten op de desbetreffende markt. De aanbieder moet alle kosten die normaal gesproken worden gemaakt, meenemen. Hieronder vallen ook rente, provisies en eventuele belastingen.


Het rente percentage in het voorbeeld komt overeen met het rente per op de SNS pagina Actuele hypotheekrente SNS. Onderaan de pagina staat:
De volgende kortingen zijn al in de tarieven op deze pagina verwerkt schreef:


0,1% korting als je hypotheekakte binnen 3 maanden passeert bij de notaris of je je rentevaste periode van hypotheek verlengt. 0,25% korting tijdens je rente vaste periode als je je maandelijkse inkomsten laat storten op je SNS Betaalrekening en je uitgaven ervan laat afschrijven.

Dit betekent dat de SNS ook verplicht is te vermelden dat de kosten van deze lening inclusief een verplichte betaalrekening zijn à € 2,50 per maand, of ze moeten rekenen met een rente van 1.65% + 0.25% = 1.9%.

De berekening van JKP


Over de berekening van JKP staat
AFM schreef:

Het JKP maakt onderdeel uit van het ESIS. Het JKP moest al in reclame-uitingen worden opgenomen wanneer er melding wordt gemaakt van een rentevoet of andere gegevens over de kosten van het krediet (artikel 53 BGfo).
...
De vormgeving en inhoud van het ESIS, waaronder de wijze waarop het JKP wordt berekend, zijn maximaal geharmoniseerd. Dit houdt in dat de Nederlandse wetgever niet mag afwijken van de eisen die hierover in de richtlijn zijn opgenomen.


Hieruit blijkt dat alle banken op een eenduidige wijze de JKP moeten berekenen. Dus de SNS kan of haar berekeningsmethode gewoon delen of ze kan naar een website verwijzen waar deze officiële berekening staat zonder enige vorm van vrijgeven van informatie die specifiek voor de SNS is.

P.S.
1. Reken ik met een nominale rente van 1.9% dan kom ik iets hoger uit dan de door de SNS gehanteerde effectieve rente van 2.22%, nl 2.24%.
2. Op dit moment lijkt het rekenvoorbeeld van de SNS niet te voldoen aan de wettelijke eisen.
3. Ik vind dat elke klant een offerte of rekenvoorbeeld moet kunnen narekenen.
Goedemorgen Erik en andere leden,

Goed dat jullie kritisch meekijken en -rekenen :) Hierbij de berekening om te laten zien dat het rekenvoorbeeld op onze website klopt. Er zijn namelijk 2 rekenvoorbeelden die kleine afrondingsverschillen opleveren.

De rente (€ 53.701,87) en aflossing (€ 200.000) bedragen in totaal € 253.701,87. Daarbij komen advieskosten van € 2.195, de hypotheekakte van € 100, taxatiekosten van € 250 en NHG voor € 2.000. Dit zet de totale eenmalige kosten op € 4.545.
Daarnaast zijn er maandelijkse lasten die over de gehele looptijd de volgende kosten met zich meebrengen: overlijdensrisicoverzekering € 5.400, SNS Betalen € 900 en de woonhuisverzekering € 3.000. Dit zorgt voor een totaal van € 9.300.

Als je deze bedragen bij elkaar optelt, dan kom je tot de volgende som: € 253.701,87 + € 4.545 + € 9.300 = € 267.546,87.

De totale kosten in het rekenvoorbeeld zijn: € 67.546,80. Per euro is dit 1 + (67.546,80/200.000) = € 1,34. Het jaarlijkse kostenpercentage is daarmee: 2,10%.
Irene, deze cijfers kloppen helemaal met de mijne. Ik zag ook al dat de cijfers aangepast waren op de actie pagina (alleen de tekst die de JKP verklaart is nog niet compleet).

Ik gebruik zelf de contante waarde van de betalingen in de toekomst liggen om tot het JKP percentage van 2.10% te komen.
Ik heb even zitten puzzelen hoe ik van € 1.34 == 34% kosten naar een JKP van 2.1% zou kunnen komen, maar dat lukt me niet zo snel. Zou je dat nog kunnen verklaren?
Hoi Erik,

We hebben het antwoord van onze expert. Het JKP is erg technisch. Je hebt een uitgebreide toelichting van een specialist nodig om de formules te begrijpen. Het gaat te ver om dit op de community uit te leggen. Zie hieronder een aantal redenen:

- Het moment van betalen van de kosten speelt een rol. De eenmalige kosten worden direct op de lening in mindering gebracht. In tegenstelling tot rente en aflossing, moet je deze kosten vooraf betalen.
- Er zijn meerdere JKP’s mogelijk. Bijvoorbeeld bij het aflossen van een lening met een verzekeringsuitkering die groter is dan de openstaande schuld op dat moment.
- Het JKP is niet op een eenvoudige manier af te leiden uit de totale kosten. Het moment waarop je de kosten betaalt heeft invloed op het JKP, maar niet op de totale kosten.

Het uitwerken van 1 voorbeeldcase levert geen inzicht op voor andere berekeningen.
@Vroni, dank voor de uitvoerige terugkoppeling. Ik begrijp nu dat de concluderende opmerking in het bericht van Irene Het jaarlijkse kostenpercentage is daarmee: 2,10% niet zo bedoeld is.
Ik wordt meestal enthousiast formules, maar zoals aangegeven is de manier waarop je kosten/baten in de tijd plaatst een van belangrijkste aspecten van het berekenen van JKP.
Juist omdat de introductie van JKP als vergelijkingsinstrument is geïntroduceerd door de overheid zou er transparantie moeten zijn, anders blijf ik appels en peren vergelijken. Gezien de fouten in het voorbeeld is dat toch nodig. Deze hele discussie laat zien dat het onverstandig is blind te varen op wat je wordt voorgespiegeld door een bank / adviseur, helaas.

Reageer

    • :D
    • :?
    • :cool:
    • :S
    • :(
    • :@
    • :$
    • :8
    • :)
    • :P
    • ;)