Woondebat 23 mei 2019 - Van dure huur naar koop op een krappe woningmarkt


Hoe fijn woon jij?
In Nederland zijn ruim een miljoen duurhuurders een groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huurlasten. De vraag: 'Waarom mag ik wel hoge huur betalen, maar kan ik niet kopen met lagere maandlasten?' leeft onder veel huurders in de particuliere huursector. Over welke problematiek gaat het dan precies?
  • Duurhuurders willen kopen, maar door de strenge hypotheekregels krijgen ze geen hypotheek
  • Voor een voordelige, sociale huurwoning komen de duurhuurders niet in aanmerking
  • Sparen, om later alsnog met inbreng van eigen geld te kopen, is door de hoge huurprijzen onmogelijk
Tijd voor een goed gesprek
Het is een vicieuze cirkel waar duurhuurders moeilijk uit komen. Om dit te bespreken organiseert BLG Wonen (als onderdeel van de Volksbank) op 23 mei aanstaande het WoonDebat in Pakhuis de Zwijger in Amsterdam. Deelnemers van het WoonDebat zijn bijvoorbeeld politici, wethouders, huurders, adviseurs, geldverstrekkers en experts van consumentenorganisaties. Ze volgen de problematiek op de voet en komen met elkaar in gesprek.

Waarom het WoonDebat?
Er bestaan op de Nederlandse woningmarkt verschillende woonvraagstukken waar BLG Wonen (als onderdeel van de Volksbank) graag wil bijdragen met oplossingen die passen bij hun missie: goed wonen mogelijk maken voor iedereen. Juíst omdat eigen woningbezit een van de basisvoorwaarden is van welzijn en geluk. Met die missie streven ze naar een toegankelijke en rechtvaardige woningmarkt. Het bereiken van dit ambitieuze doel kunnen ze niet alleen. Het is immers een groot en complex maatschappelijk vraagstuk. Samen met BLG Wonen zoeken we actief naar de dialoog en samenwerking met andere partijen.

Wat zijn de onderwerpen?
Op donderdag 23 mei praten we onder leiding van presentatrice Marcia Luyten met wetenschappers, opiniemakers en ervaringsdeskundigen over diverse vraagstukken: hoe kunnen we de wisselwerking tussen de huur- en koopmarkt verbeteren? Wat zijn de gevolgen van de ongelijkheid op de woningmarkt? En bovenal: hoe kunnen huurders wél kopen? Om de onderste steen boven water te krijgen, nemen naast Maurice Oostendorp (CEO de Volksbank) en Frank Soede (Commercieel Directeur BLG Wonen) diverse sprekers plaats op het podium:
  • Bram Klouwen, algemeen directeur bij adviesbureau Companen (gespecialiseerd in de woningmarkt), deelt de opmerkelijke cijfers van de huurproblematiek
  • Cody Hochstenbach, expert op het gebied van stadsgeografie, vertelt over de financiële- en sociale gevolgen van het probleem voor duurhuurders
Kan ik meepraten?
Zit jij nu ook met de ‘duurhuurders vraag’ in je maag en vind je dat het onderwerp dringend om aandacht vraagt? Laat dan je reactie hier achter, deze kan ik vervolgens delen met mijn collega’s van BLG Wonen. Mensen die inhoudelijk willen deelnemen aan het debat kunnen hun interesse laten blijken door een e-mail te sturen naar community@sns.nl

11 Reacties

Reputatie 1
Uitstekend idee om zo'n debat te houden. Ik snap ook al jaren niet, waarom je niet mag kopen met lagere lasten en daardoor gedwongen bent te huren met hogere lasten tot gevolg. In mijn opinie moeten de regels voor het verkrijgen van een hypotheek veranderen. Er moet meer gekeken worden naar het werkelijk te besteden inkomen.
Ook denk ik dat huursubsidies dit stelsel in stand houden. Er zou eens gekeken moeten worden naar een echte flat tax en dan ALLE subsidies, tegemoetkomingen, fiscale aftrek, e.d. af te schaffen. Dan kijken bij welke groepen er echt financiële pijn zit en dat oplossen.
Dat wij steeds minder geld overhouden om netto te besteden, heeft ook heel veel te maken met het overheidsbeleid. Kijk alleen maar eens naar de accijnzen, energiebelastingen, en BTW.
Als een bedrijf of gezin geld tekort komt, wordt er noodgedwongen bezuinigd en geschrapt. De overheden (niet alleen de nationale maar ook de provinciale en gemeentelijke) gooien dan gewoon 'alle' tarieven omhoog. En ja, zij hebben een monopolie daarop. Verkiezingen helpen weinig want een nieuwe regering, Provinciale Staten of gemeentebestuur borduren toch maar graag voor op de extra inkomsten die degenen voor hen heeft gerealiseerd. Denk bv. maar eens aan het kwartje van Kok!
Reputatie 1
Voorstel: de gemeenten die grond in bezit voor woningbouw, stellen dit om kostprijs ter beschikking aan woningbouwbedrijven. Die realiseren daar woningen voor de minder bedeelden in de samenleving. Er kunnen dan voorwaarden gesteld worden waaronder men daar kan (blijven) wonen. gemeenten willen geld verdienen aan grondtransacties waardoor woningen duurder worden en er vervolgens weer huursubsidie uitgekeerd moet worden om het huren betaalbaar te maken.
Potjespolitiek.
Moet je eens proberen bij een overheid uit het ene potje 100 euro te halen om in een ander potje 1000 euro te kunnen besparen. Wedden dat je dat niet lukt..........
Reputatie 1
Graag zou ik de discussie wat willen nuanceren. Er wordt gesteld dat het eigen woningbezit de basis is voor welzijn en geluk. Deze stelling gaat eenvoudigweg niet op voor iedereen. Voor mensen met een minder helder vooruitzicht op vaste inkomsten is het niet verstandig om zich vast te leggen op het kopen van een huis. Wordt een huur op een gegeven moment te hoog, dan is een verhuizing door een vlotte opzegging van de huurovereenkomst mogelijk. Hoe pijnlijk misschien het vooruitzicht van de verhuizing naar een kleiner huis ook is. Het verkopen van een koopwoning is in zo'n situatie een onzekerheid. Wordt niet snel genoeg verkocht, dan wordt verlies geleden door de hoge maandlasten, wordt getracht sneller te verkopen, dan wordt verlies geleden op de verkoopprijs.

Ook verminderd een koopwoning de flexibiliteit om naar werk toe te bewegen. Iemand die een huis heeft te verkopen is minder genegen een baan te accepteren die verhuizing noodzakelijk maakt. Misschien is het hoge percentage huiseigenaren in Nederland wel een verklaring voor de statische arbeidsmarkt in dit land.

Tenslotte, en lees dit alsjeblieft niet als een paternalistische opmerking, stel ik mij de vraag of iedereen wel uit het goede hout gesneden kan zijn om met lange termijn verplichtingen als hypotheken en de verantwoordelijkheid van gestructureerd huisonderhoud te kunnen omgaan.

Om bovenstaande argumenten denk ik dat hoe zoveel mogelijk mensen op de koopmarkt te krijgen niet de goede vraagstelling is. De vraag zou moeten zijn wat nu toch precies die huurprijs zo onevenredig opjaagt en welke maatregelen genomen kunnen worden om die huurprijs beter tot de lasten van een koopwoning te laten verhouden. Dat daarnaast gewerkt wordt aan toenemende financiële zelfstandigheid, met uitzicht op een kooptraject daarmee is op zich niets mis. Maar dit is een andere missie als het oplossen van de problematiek op de huurmarkt.
Reputatie 1
Als we vinden dat iedereen een betaalbaar dak boven zijn hoofd moet kunnen hebben, moeten we daar ook naar handelen. Niet door huursubsidies te geven, maar door betaalbaar te bouwen. Ervan uitgaande dat hiervoor (de) woningbouwstichtingen zijn, moeten deze tegen de laagste kosten bouwen. Dus grond tegen kostprijs, rente op leningen om te kunnen bouwen ook tegen kostprijs en mogelijks zelfs met 0 % rente, bouwleges tegen kostprijs of om niet, normale salarissen, etc. En als we dan bv. 4 % van de stichtingskosten aan huur berekenen, komen we al aardig in de goede richting. Zo zal dan een woning met € 150 000 aan stichtingskosten aan huur moeten opbrengen: 4 % van 150 000 = 6 000 per jaar en € 500 per maand. De woningstichtingen hoeven/mogen geen winst maken, maar net genoeg binnen krijgen dat nodig is om voort te bestaan. Dat betekent zuinigheid aan alle kanten (en geen maserati's en dergelijke voor de directeur of wie dan ook).
Beste @Ferd en @Blacktomcat,

Bedankt voor jullie reacties op het artikel over het woondebat, we hebben het doorgegeven aan de collega's van BLG Wonen en ze zijn onder de indruk van jullie betrokkenheid. We beseffen dat er veel woonvraagstukken zijn en waarderen het dat jullie met aanvullende misstanden komen. Om het gesprek met diverse betrokken partijen aan te gaan staat op 23 mei staat de problematiek van de duurhuurders (mensen die een groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huurlasten) in de particuliere huursector in Nederland centraal:
  • Duurhuurders willen kopen, maar door de strenge hypotheekregels krijgen ze geen hypotheek
  • Voor een voordelige, sociale huurwoning komen de duurhuurders niet in aanmerking
  • Sparen, om later alsnog met inbreng van eigen geld te kopen, is door de hoge huurprijzen onmogelijk
De missie van BLG Wonen is: goed wonen mogelijk maken voor iedereen. Ze vinden dat eigen woningbezit één van de basisvoorwaarden is van welzijn en daarom streven ze naar een toegankelijke en rechtvaardige woningmarkt. Als jullie op 23 mei willen deelnemen aan het woondebat van BLG Wonen over duurhuurders vraagstukken, dan ontvangen we graag een e-mail die je kunt sturen naar community@sns.nl
Reputatie 2
Evelyn SNS schreef:


De missie van BLG Wonen is: goed wonen mogelijk maken voor iedereen.


Dat vind ik een hele mooie missie! Maar ....
.
Evelyn SNS schreef:

Ze vinden dat eigen woningbezit één van de basisvoorwaarden is van welzijn en daarom streven ze naar een toegankelijke en rechtvaardige woningmarkt.


Is dan wel een heel raar vervolg.
De eerste levensbehoeften zijn eten en drinken, dak boven je hoofd enz.
"Eigen" woningbezit heeft daar pas op afstand wat mee te maken. Die redenatie komt voort uit een eigenbelang, doelstelling. En het is natuurlijk al helemaal geen "basis" voorwaarde voor welzijn.
We zouden ook met z´n allen kunnen zeggen we bouwen als overheid (onze uitvoerders van wat wij willen toch?) een dak boven het hoofd van iedere Nederlander.
Groet,
Ben :cool:
Reputatie 1
De hypotheekregels aanpassen lijkt mij dan één van de weinige oplossingen.
Dat er tegenwoordig verplicht 100 % afgelost moet worden (om voor belastingaftrek van de rente in aanmerking te komen) is m.i. ook overdreven. 50 % lijkt mij beter. Nu moet je verplicht je geld in bakstenen steken. En wat zien we bij (veel) oudere mensen? ze willen graag wat extra geld hebben om de laatste jaren van hun leven nog enigszins aangenaam door te brengen. maar helaas, het geld zit in bakstenen. Dus worden er weer nieuwe (opeet-)hypotheken bedacht opdat ze toch nog aan geld kunnen komen. Dat is toch achteraf repareren wat aan de voorkant niet goed was geregeld.
Dus moetem m.i. de hypotheekregels cq. -voorwaarden aangepast worden en moet er meer gekeken worden naar de persoonlijke omstandigheden.
Reputatie 3
...en door dit soort praktijken (gaten stoppen door andere gaten te veroorzaken) maken we de samenleving zo nodeloos ingewikkeld
Reputatie 1
Blacktomcat schreef:

De hypotheekregels aanpassen lijkt mij dan één van de weinige oplossingen.
Dat er tegenwoordig verplicht 100 % afgelost moet worden (om voor belastingaftrek van de rente in aanmerking te komen) is m.i. ook overdreven.
[...]
Nu moet je verplicht je geld in bakstenen steken. En wat zien we bij (veel) oudere mensen? ze willen graag wat extra geld hebben om de laatste jaren van hun leven nog enigszins aangenaam door te brengen.
[..]
Dus moeten m.i. de hypotheekregels cq. -voorwaarden aangepast worden en moet er meer gekeken worden naar de persoonlijke omstandigheden.

Mij uit het hart gegrepen! Ik denk dat we in een wat doorgeschoten technocratie leven die de pretentie heeft om one size fits all richtlijnen te kunnen opstellen. Een mooi voorbeeld is ons ministerie van OCW dat een bijna industriële richtlijnenfabriek is geworden. Twijfelachtig bijeffect van deze richtlijnen is dat de Nederlandse bevolking zich uit begrepen eigenbelang automatisch aan deze richtlijnen gaat conformeren. Onze overheid kweekt zo een eenzijdig acterende bevolking die zich als een kudde lemmingen gedraagt. Dit heeft allerlei doorslageffecten tot gevolg. Ofschoon ik links van het midden stem zou ik graag zien dat de overheid meer terughoudendheid betracht bij het beïnvloeden van de levens van haar burgers. De huidige regelzucht werkt verlammend en slaat initiatief van individuen dood. Het resultaat hiervan is dat wij Nederlanders als volk risicomijdend en behoudend zijn geworden.

Dat een volledige hypotheek moet worden afgelost zie ik ook als een dergelijk doorslageffect. Een angststuip na de meest recente crash in 2007-2008. Helemaal los van hypotheekaftrek kan iemand met pensioeninkomsten best een beperkte restschuld financieren, zodat daarnaast een buffer kan worden opgebouwd om belangrijke stappen en veranderingen mee te financieren. In hoeverre dit op iemand van toepassing is hangt helemaal af van een analyse van de persoonlijke omstandigheden. Is er eigen vermogen aanwezig? Wat zijn de lasten en verplichtingen precies? Een overheid kan dit nooit in detail weten.

Het gegeven dat onze overheid vermogensopbouw naast het huisbezit lijkt te ontmoedigen, fascineert mij wat dat betreft. Vermogensopbouw leidt tot zelfredzaamheid en onafhankelijkheid van burgers, burgers die minder hoeven te drukken op collectieve voorzieningen bij het ouder worden. Blijf dus van die vermogensopbouw af maar laat mensen zelf hun broek ophouden, zolang dit kan, zodra ze ouder worden en zorg of ondersteuning nodig hebben. Aan de kant van de burgers betekend dit dat het eigen vermogen hiervoor moet worden ingezet indien aanwezig. Niet omdat de overheid het wil, maar gewoon omdat je het kan betalen. Dit kan dus ook betekenen dat er minder geld naar de kinderen kan (want er is toch wel een collectief vangnet), omdat je anders zelf op een houtje moet bijten. Ingewikkeld blijft het dus wel, en iedere keuze heeft zijn keerzijden. Voordeel is wel dat we dan zelf aan het stuur zitten.
Reputatie 3
De modelmatige benadering van burgers doet mij denken aan de populariteit van KPI's (key performance indicators) in het bedrijfsleven. Handig, zo'n getalletje of vinkje, maar of daarmee de achterliggende doelen worden gehaald...
Reputatie 1
De KPI's, maar ook de toetsfactoren voor overheidsregels zijn als meetpunten simplificaties van een complexe werkelijkheid. Het verneukeratieve aan die meetpunten is dat ze een te lage resolutie hebben.

Met KPI's op zich is niets mis, als er maar 10.000 van zijn. Dan raakt een onderneming volledig beschreven, en heeft het management volledige controle. In praktijk is dit echter onwerkbaar, dus vindt er een simplificatie plaats. Wanneer de focus echter alleen op bepaalde KPI's ligt raken aspecten buiten beeld. Dit kan een jaar of 3a 4 goed gaan. Tegen de tijd dat we erachter komen dat bepaalde aspecten van de onderneming zijn verwaarloost dient zich gelukkig een nieuw management aan... We gaan alles anders doen.... vanaf nu werken we met andere KPI's, die de problemen in ons bedrijf zullen adresseren.

De analogie met regeringsperiode dringt zich nu wel wat op. Een nieuwe regering, als de capaciteit het toelaat nieuwe reglementen met andere toetsfactoren die de regering van dienst belangrijk vindt of waarmee ze zich wil profileren. Ofschoon een regeling met een ander gezicht is ze net zo inadequaat als al die regelingen ervoor.

Eigenlijk zijn KPI's en regelingen geinstitutionaliseerd wantrouwen jegens medewerkers en burgers.

Reageer

    • :D
    • :?
    • :cool:
    • :S
    • :(
    • :@
    • :$
    • :8
    • :)
    • :P
    • ;)